Дарување имот – сигурност или најголема грешка од доверба?: Интервју со адвокатката Евгенија Ангелеска Игеска

Во брачната заедница, одлуките често се носат од доверба. Но, кога станува збор за имот, правото бара многу повеќе од доверба.

Судењето на Стојанче Јовановски по трагичната смрт на Ивана и нејзината ќерка Катја, актуелизира исклучително важна тема за финансиската (не)зависност и за тоа што навистина значи да му се пренесе/дарува имот на сопружник. Согласно официјалните објавени информации, оштетената му го отстапила својот идеален дел од нивниот заеднички стан со договор за дар, со очекување дека со Катја ќе продолжат да живеат во истиот. За жал, Ивана продолжила да биде жртва на насилство до самиот ден на трагедијата.

Во пракса, одлуките за „дарување“ најчесто се дискутираат и финализираат во рамките на домот и без стручен правен совет. Но, реалноста е суров потсетник дека договорот за дар е сериозен правен акт со конкретни и трајни последици.

За да ги разјасниме дилемите околу тоа кога дарувањето е разумна одлука, а кога може да создаде правна и егзистенцијална несигурност, разговаравме со м-р Евгенија Ангелеска Игеска, адвокатка со повеќегодишно искуство во областа на граѓанското право и посебен фокус на имотно-правните односи во рамки на семејството. Магистер е по граѓанско материјално и процесно право, со посебна насока кон семејно-правната материја и е дел од тимот на Адвокатската канцеларија „Јосифовски“ во Скопје.

Во својата професионална работа, се занимава со заштита на правото на сопственост, како и застапување во постапки кои произлегуваат од сложени имотно-правни и семејни односи, вклучително и спорови за издршка, разводи и уредување на меѓусебни односи меѓу сопружници, при што обезбедува сеопфатна правна заштита и во поширокиот домен на граѓанското право.

Во јавноста деновиве се отворија дискусии за дарување имот меѓу сопружници со случајот со Ивана и Стојанче Јовановски. Колку ваквите договори се чести во пракса и дали граѓаните се доволно информирани за последиците?

Овој случај повторно отвори една важна тема во јавноста – договорите за дарување меѓу сопружници и нивните правни последици. Во соопштението на обвинителството се споменува пренос на идеален дел од стан преку договор за дар – нешто што често се доживува како формалност, а во суштина претставува целосен пренос на правото на сопственост.

Невозможно е нефункционална брачна заедница да ја компензирате со отстапки кон брачниот другар, кои во иднина ќе ве доведат во безизлезна егзистенцијална состојба

Во пракса, често се среќавам со ситуации каде ваквите договори се склучуваат без целосно разбирање на нивната правна природа и последици од таквиот чин. Одлуките се носат во контекст на лични односи, доверба или обид за стабилизирање на состојбите во семејството, но правниот ефект на договорот не зависи од тие мотиви и во најголем дел се коси со истите, бидејќи долгорочно не ги оправдува причините заради кои е склучен. Невозможно е нефункционална брачна заедница помеѓу сопружниците, да ја компензирате со отстапки кон брачниот другар, кои во иднина ќе ве доведат во безизлезна егзистенцијална состојба. Мора да се напомене дека ваквиот начин на размислување и располагање со сопственоста на еден од сопружниците често е резултат и на општественото поднебје во кое живееме, односно на вкоренети традиции и обичаи кои сè уште влијаат врз носењето на ваквите одлуки, но кои постепено треба да се преиспитуваат и менуваат.

Договорот за дар е правно-обврзувачки акт со кој се презема обврска за пренос на имот без надомест, што директно влијае врз правото на сопственост и создава трајни правни последици за страните.

Во конкретниот случај, имотот бил пренесен преку договор за дар. Што точно значи „дар на имот“ во правна смисла и кога стапува на сила?

„Договор за дар“ во правна смисла претставува договор со кој дарувачот се обврзува без противчинидба да пренесе право на сопственост или друго право на даропримачот. Суштината на овој договор е во постоењето на волја за дарување – односно свесна и јасно изразена намера од страна на дарувачот да го намали својот имот во корист на другото лице, која мора да биде слободно формирана.

Иако договорот за дар може да се однесува на различни видови имот и права, во пракса најчесто се поставуваат прашања кога предмет на дар е недвижен имот. Оваа постапка се одвива во повеќе фази.
Најпрво, договорот се составува и потпишува меѓу страните. Потоа се доставува до надлежниот орган (општината или Град Скопје) за утврдување на даночниот третман.

Даночниот третман се утврдува според степенот на сродство, при што брачниот другар може да биде ослободен од данок на подарок кога спаѓа во прв наследен ред, додека во ситуации кога не постои потомство, надлежните органи го третираат како втор наследен ред и се врши оданочување, што се констатира со акт на надлежниот орган. Данокот, најчесто се плаќа од страна на даропримачот.
Потоа, договорот се солемнизира кај нотар, а потоа се спроведува во Агенцијата за катастар на недвижности. Правото на сопственост преминува со уписот во Катастарот – и токму тој момент е пресуден, бидејќи оттогаш па натаму, дарувачот го губи правото на располагање со имотот.

Токму затоа, ова не е само формалност – туку одлука што директно влијае врз домот, сигурноста и личната стабилност.

Дали постојат механизми преку кои дарувачот може да го повлече или поништи дарот, особено ако подоцна се појават проблеми во односите?

Дарувањето е одлука што влијае на сопствената сигурност – и денес, и утре

Во теорија и во законот, постојат механизми преку кои договорот за дар може да се поништи или отповика, но важно е да се нагласи дека тие се исклучок, а не правило. Најпрво, договорот може да биде оспорен доколку не постоела вистинска и слободна волја за дарување. Доколку дарувањето е извршено под присила, закана, измама или заблуда, таквиот договор може да се побива во судска постапка.

Понатаму, законот предвидува и можност за отповикување на дарот по неговото извршување, но само во точно определени ситуации. На пример, доколку даропримачот покаже тешка неблагодарност кон дарувачот, или ако не го исполни евентуалниот налог или обврска поврзана со дарувањето, дарувачот може да бара раскинување на договорот и враќање на имотот. Постојат и случаи кога трети лица можат да го побиваат договорот за дар, особено кога со дарувањето се повредуваат нивни права – на пример, доверители или нужни наследници.

Сепак, во пракса најважното е следново: Кога еднаш имотот ќе биде пренесен и впишан во Катастар, неговото „враќање“ не е едноставна постапка, туку сложен процес со неизвесен исход.
Токму затоа, најчестата заблуда што ја гледам во пракса е верувањето дека „ако нешто тргне наопаку, лесно ќе се среди“. Но, правото не функционира така – не секоја одлука може да се врати назад кога односите ќе се променат.

Затоа, дарувањето не треба да се гледа како гест на доверба во моментот, туку како одлука што влијае на сопствената сигурност – и денес, и утре.

Колку е важно во вакви ситуации да се утврди дали дарувањето било дадено доброволно или под притисок и како тоа се докажува пред суд?

Тоа прашање е од суштинско значење, бидејќи токму волјата е темелот врз кој се заснова договорот за дар. Доколку таа волја не е слободно формирана – односно ако постои присила, закана, измама или заблуда – тогаш договорот е рушлив и може да биде поништен во судска постапка. Во правото, не е доволно само да постои потпис – потребно е зад тој потпис да стои вистинска, слободна и информирана одлука. При рушливост на договорот, судот постапува само по тужба на засегнатата страна, додека пак за ништовност на договорот внимава по службена должност, на која може да се повика секое заинтересирано лице. Правните последици од ништовноста и рушливоста на договорот се идентични, односно се смета како договорот воопшто да не настанал уште од неговото склучување.

Она што е специфично е дека ваквите ситуации ретко се „очигледни“. Притисокот не секогаш изгледа како директна закана – многу често е суптилен, континуиран и се одвива во рамки на однос на зависност, страв или емоционална несигурност.

Во пракса, тоа се докажува со различни средства: сведочења, пораки, медицинска документација, извештаи од институции, па дури и преку целокупниот тек на односот меѓу страните. Судот ги оценува сите околности – дали постоел страв, дали имало закани, дали страната била доведена во состојба да нема реален избор.

Но, со оглед на тоа што овој договор има посебна писмена форма, солемнизирана кај надлежен нотар, судовите тргнуваат од претпоставка дека волјата била слободно и свесно изразена, бидејќи нотарот има законска обврска да утврди дека странките ја разбираат содржината и последиците од актот.

Токму затоа, нотарскиот договор претставува силен доказ дека волјата постоела, а товарот на докажување е на оној што тврди спротивно.

И токму тука настанува најголемиот предизвик – овие ситуации тешко се докажуваат, бидејќи најчесто се случуваат зад затворени врати, без докази.

Затоа, најсилната заштита не е во рушливоста на договорот или во негово огласување за ништовен – туку во тоа да не се потпише нешто што не е донесено слободна волја, без измама и без притисок.

Во пракса, дали се среќаваат случаи на пренос на имот преку договор за дар што подоцна доведуваат до злоупотреба и кои се механизмите за заштита на граѓаните во вакви сценарија?

Во пракса, вакви ситуации се случуваат почесто отколку што се мисли. Договорот за дар може да биде предмет на злоупотреба, особено кога постои нерамнотежа во односите или недоволна информираност на едната страна. Нерамнотежа постои од самиот старт, бидејќи страната што го прима подарокот нема никакви обврски кон тој што подарува, за разлика од договорот за доживотна издршка, договорот за купопродажба и другите договори за пренос на право на сопственост.

Најсилната заштита не е во судот – туку пред потпишувањето

Неретко се среќаваат и ситуации каде дарувањето се користи со цел избегнување на обврски кон трети лица или државата, на пример – доверители, во наследни односи или во други правни ситуации, со цел имотот формално да се „измести“ од вистинскиот сопственик за да се изиграат доверителите.

Во вакви случаи, правото предвидува механизми за заштита – како побивање на договорот од страна на доверители или оспорување на договорот поради недостаток на волја.

Сепак, најважно е да се разбере дека овие механизми се активираат по настанување на проблемот и најчесто значат долга и неизвесна постапка.

Токму затоа, најголемата заблуда е дека блискоста ја заменува правната заштита. Затоа, најсилната заштита не е во судот – туку пред потпишувањето.

Особено кај брачните партнери, често постои перцепција дека правна консултација не е потребна. Но, правото не прави разлика дали страните се во брак или не – последиците се исти. Токму затоа, секогаш е препорачливо пред ваква одлука да се побара совет од адвокат, со цел да се избере соодветно правно решение и да се избегнат ризици што подоцна тешко се надминуваат. Правната помош не значи недоверба – туку одговорност.

Кои се најчестите грешки што луѓето ги прават кога пренесуваат имот на брачен партнер – дали тоа го прават од доверба без правна заштита?

Најчестата грешка е што одлуката се носи од доверба, а не од информираност. Луѓето веруваат дека самата блискост е доволна за заштита, па договорот го доживуваат како формалност, а не како правен акт со долгорочни последици.

Во пракса, се повторуваат неколку типични ситуации: се пренесува цел имот без да се задржи право на користење или доживотно живеење, не се предвидуваат услови или обврски за другата страна, не се размислува за тоа што ќе се случи ако односите се променат, и најчесто, договорот се потпишува без претходна правна консултација.

Особено важно е да се нагласи дека имотот стекнат во брак по правило претставува заеднички имот, и никој не треба да се откажува од својот дел без целосно да ги разбере последиците од таквата одлука.

Во мојата пракса, најчесто интервенцијата на адвокат доаѓа дури откако проблемот веќе настанал – кога имотот е пренесен, а можностите за корекција се ограничени. Токму затоа, улогата на адвокатот не е само да решава спорови – туку пред сè да ги спречи.

Со навремена правна консултација, можат да се предвидат сценарија, да се вметнат заштитни клаузули или дури да се избере поинаква правна форма што подобро ги штити интересите на страните.

Најголемата грешка не е самиот договор – туку тоа што се склучува без стручен правен совет.

Дали би препорачале пред склучување ваков договор да се вклучи адвокат и кои клаузули се клучни за заштита на страните?

Да, апсолутно. И токму затоа претходно нагласив дека најголемата заштита не е во судот – туку пред потпишувањето.

Вклучувањето на адвокат во оваа фаза овозможува правилно да се процени дали договорот за дар е соодветното решение и да се предвидат заштитни механизми, како задржување на право на користење, внесување на услови или други клаузули што ќе обезбедат правна сигурност. Целта не е да се комплицира односот – туку да се заштити.

Во случаи каде постои семејно насилство или нарушени односи, дали дарувањето имот дополнително ја комплицира правната позиција на жртвата?

Секој притисок, закана или форма на насилство треба да се документира

Апсолутно се согласувам со вашата теза. Дарувањето на имот во вакви ситуации може сериозно да ја влоши положбата на жртвата – особено ако остане без сопствен дом и без економска сигурност. Во пракса, тоа значи реален ризик да се остане „на улица“. Мирот, хармонијата, спокојството, па и љубовта во бракот, не се компензира со дарување на својот дел од имот, туку со решавање на проблемот во неговата суштина, „in meritum“.

Но, уште поважно од самиот договор е следново: без разлика на тоа дали постои договор или не, жртвата не смее да молчи.

Секој притисок, закана или форма на насилство треба да се документира – пораки, повици, сведоци, медицинска документација – сè што може подоцна да послужи како доказ.

Во мојата пракса, често се среќавам со ситуации каде постои сериозна финансиска напнатост – презадолженост на едниот брачен другар, притисоци, условувања – и токму во такви околности се носат одлуки за пренос на имот што подоцна се покажуваат како штетни.

Затоа, најважно е лицето навреме да побара помош и да ја заштити својата позиција. Со измените на Кривичниот законик од 2023 година, се инкриминираше и кривичното дело Демнење, кое дело жртвите треба да го знаат и на време да го пријават „демначот“. Беше воведено ова дело како резултат на низата случаи на родово базирано насилство кои се случуваа во претходниот период. За истото е предвидена затворска казна, а се гони по службена должност од страна на обвинителството. Секако по пријава на жртвата. Затоа жртвите треба да се охрабрат, да не потклекнуваат под притисоци и закани на „посилниот“, истото да не помислат дека ќе го решат со подароци, туку сериозно да се зафатат со проблемот и навремено да ги алармираат институциите. Колку и да немаме верба во таквите институции, само со упорно и системско решавање на проблемите, може да се очекува подобрување на состојбите и „будење“ на институциите.

Како судовите во Македонија гледаат на ваквите случаи? Дали постои тренд на зголемување на спорови поврзани со дар на имот меѓу сопружници?

Судската пракса покажува дека ваквите спорови не се исклучок, туку се појавуваат во различни форми – особено во рамки на семејни и брачни односи.

Одлуките укажуваат дека отповикувањето на дар не се прифаќа лесно – влошени односи, прекин на комуникација или семејни конфликти сами по себе најчесто не се доволни. Се бара повисок праг, односно правно релевантни причини утврдени со закон.

Во однос на прашањето дали постои тренд на зголемување на ваквите спорови, може да се каже дека: во континуитет се појавуваат спорови поврзани со дарување на имот во семејни односи – и тоа по различни основи: огласување за ништовни, отповикување, спорови за заеднички имот или побивање на правни дејствија во случај на рушливост.

Сѐ ова укажува дека договорот за дар не е „едноставно решение“ – туку правна одлука која често станува предмет на спор и судска контрола.

За крај, уште еднаш сакам да потенцирам - договорот за дар не е прашање на доверба, туку на одговорност. А одговорноста секогаш почнува пред потписот.

Даница Караташова Илиоска/ Femina.mk